最近家里打算把老房子过户给儿子,一问税的事情，头都大了！到底房产证转户要交哪些税？怎么算？有没有省钱的办法？别急，今天就用大白话给你捋清楚，保证看完心里有底，其实说白了，房产证转户就是咱们常说的“房产过户”，不管是买卖、赠与还是继承，只要房本上的名字要换人，就可能涉及税费，不过咱们先聚焦最常见的“买卖过户”，其他情况后面简单提一句。

契税：买家的大头，这样算最划算

契税是过户时“必须交”的税，而且大部分情况下是由买家承担（合同里会约定），它的多少主要看两个：房子面积和买家名下有几套房。

• 首套房：90平米以下，税率1%；90平米以上，税率1.5%。
• 二套房：90平米以下，税率1%；90平米以上，税率2%。
• 三套及以上：不管面积多大，统一税率3%。

这里有个坑要注意：契税是按“成交价”算，但如果成交价明显低于当地税务部门核定的“指导价”，就得按指导价交税！比如房子实际卖100万，但指导价120万，就得按120万算契税，别想通过“做低房价”逃税，税务部门比咱们精明着呢。

减免政策：这些情况能少交

如果房子是“家庭唯一住房”，并且面积在90平米以下，首套房契税还能按1%交（有些地方甚至有优惠，比如北京首套房90平米以下就是1%），如果买家是首套房，面积不超过140平米，有些城市还有阶段性减免政策，具体得问当地税务局。

增值税：卖家交，满2年能省一大笔

增值税以前叫“营业税”，主要是卖家要交的，不过现在很多地方都转嫁到买家身上了（合同里会写“税费全包”），它的关键节点是“满2年”：

• 满2年：普通住宅免征增值税！这是最大的优惠，一定要记住“满2年”是从房产证登记日期或契税票填发日期开始算，哪个晚算哪个。
• 不满2年：全额征收，税率大约是5.3%（含附加税），比如房子卖100万，就要交5.3万税，可不是小数目！

如果是“满2年但非普通住宅”（比如商住公寓、别墅），增值税可以差额征收，也就是（成交价-原价）×5.3%，但问题来了，很多人买房子时没保留原购房发票，原价不好证明，所以实际操作中还是按全额交的多。

个人所得税：卖家利润的20%，或者按成交价1%

个人所得税也是卖家交的,但同样经常由买家承担，计算方式分两种：

• 查账征收：（成交价-原价-合理费用）×20%，合理费用包括装修发票、手续费、贷款利息等，但很多人没保留装修发票，基本用不上。
• 核定征收：成交价的1%或2%（各地不同，大部分城市是1%），这个简单粗暴，不用算利润，直接按成交价乘个比例就行。

重点来了：如果房子是“家庭唯一生活用房”，并且