上周,我老王——一个在工地上摸爬滚打了二十多年的钢筋工，兴冲冲地跑来找我：“兄弟，我发现一套便宜房子！比市场价便宜30万，就是没房产证，你说能买不？”

我盯着他通红的眼睛,心里咯噔一下，30万对老王来说，是半辈子的积蓄，也是儿子结婚的彩礼钱，我递给他一支烟，慢悠悠地问：“你知道为啥没本儿吗？”老王挠挠头：“房东说，这房子是拆迁安置的，手续正在办，过两年就能下证。”

我差点把烟呛进肺里：“兄弟，你这差点就掉坑里了！”没房产证的房子，就像一个没有身份证的人，你不知道他从哪儿来，也不知道他会不会突然‘消失’，咱们就用最实在的话聊聊：没房产证的房子，到底能不能买？买了要咋办？万一出事了咋整？

先搞清楚：没房产证的房子，到底是“哪种没本”？

不是所有没房产证的房子都一样,有的只是“暂时没本”，有的则是“永远没本”，你得先分清你家要买的房子，属于下面哪种情况：

小产权房：村里的“自建房”，城里人别碰

这种房子建在农村集体土地上,只有《宅基地使用证》或者《集体土地建设用地使用证》，没有国家发的《房产证》，就像村里的老李家盖的三层小楼，自己住没问题，但卖给城里人，法律上是不认的。

《土地管理法》写得明明白白：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，说白了，你买了小产权房，签了合同也无效，万一卖家反悔，法院最多退你钱，房子得还回去。

拆迁安置房：“期房中的期房”，等得起才能买

比如老王看的那套,就是拆迁安置房，政府拆迁后，给拆迁户安置的房子，通常要等2-3年才能办房产证，这种房子不是不能买，但得看“三证”是否齐全：《拆迁协议》、《安置协议》和《国有土地使用证》，如果有这三证，说明房子是合法的，只是还没到办证时间。

我小区门口的张大爷,就买了套安置房，当时卖家把《拆迁协议》和《安置协议》都给了他，还去公证处做了公证，现在证下来了，过户顺顺利利，但你要是没这三证，光听卖家说“快下证了”，那就是拿钱赌运气。

开发商“违规房”：手续不全，补办遥遥无期

有些开发商为了赶工期,少了个“规划许可证”或者“施工许可证”，房子建好了却办不下大产权，这种房子就像个“黑户”，你自己住可能没事，但想卖、想过户，门儿都没有。

去年,我同事小林就买了套这样的“法外之地”，开发商说“半年内补证”，结果一年过去了，证没影儿，房子还被住建局贴了封条，小林钱房两空，现在还在打官司呢。

继承或赠与“过渡房”：手续在走，耐心等等

比如老人去世了,房子还没来得及过户给子女；或者父母想把房子送给子女，但还没办赠与公证，这种房子是有合法继承权或赠与权的，只是暂时没办房产证，只要能提供《死亡证明》、《继承公证书》或者《赠与合同》，一般问题不大。

法律红线：这3种没本的房子，碰了就违法！

兄弟们,有些房子，就算白送给你，都不能要！否则钱没了，房子没了，还可能惹上官司：

• 农村宅基地上的小产权房：城里人买了，合同无效，钱要不回来的风险极高，2019年北京有个判例：城里人买了村里的小产权房，卖家反悔，法院判决合同无效，买家只能拿回70%的钱（扣除房屋折旧）。
• 被查封或抵押的房子：卖家欠了钱，房子被法院查封了，或者抵押给了银行，你买了也过不了户，万一卖家还不上钱，银行直接把房子拍卖，你一分钱都拿不回来。
• 产权不明确的“共有房”：比如卖家没和配偶商量，就卖了夫妻共同的房子；或者多个继承人没分清楚份额，就卖了遗产，这种房子，其他共有人有权追回来，你买的也是无效的。

特殊情况想买？这5步必须走稳了！

如果你实在想买那种“暂时没本”的房子（比如安置房、继承过渡房），也不是没办法，但得像走钢丝一样小心，记住这5步，每一步都不能