“老王家的老房子要动迁了，拿到补偿款后听说要交增值税，一下子蒙了——‘房子又不是我卖的，凭啥交税？’”这大概是不少遇到动迁的朋友的第一反应，其实啊，动迁房产的增值税计算没那么复杂，关键得先搞清楚几个事儿：你的房子为啥“动迁”？拿到的是钱还是房？之后打算咋处理？今天咱们就用大白话掰扯明白，保准让你听完心里亮堂堂。

先搞明白：啥情况下动迁房产要交增值税？

很多人以为“动迁”就是政府拆房子给钱，这其实只是第一步，增值税的征收，核心看的是“不动产转让行为”，简单说，就分两种情况：

• 政府征收，拿到货币补偿或产权调换：这时候，你的原房是“被征收”，不是你主动卖掉的，根据《营业税改征增值税试点过渡的规定》，个人因政府征收取得的补偿款，无论是钱还是房，都免征增值税，也就是说，政府拆你房子给你钱/安置房，这一步不用交税。
• 动迁后，你把原房或安置房卖了：这才是可能交增值税的情况，比如你拿了货币补偿，没买新房，过了一年想把原房（虽然已经被拆了，但相当于原房价值的补偿款）对应的权益变现；或者你选了安置房，拿到后不满2年就想卖掉，这时候就可能涉及增值税了。

关键来了！哪些情况能免税？哪些要交税？

别慌,大部分动迁后卖房的情况其实都能免税，就看你符不符合两个“硬条件”：

免税“通行证”：家庭唯一住房 + 持有满2年

根据政策,个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售，免征增值税，这里的“住房”包括普通住宅和非普通住宅，但必须是家庭唯一生活用房（以家庭为单位，包括本人、配偶及未成年子女）。

举个栗子：老李家有一套住了10年的老房子，是家庭唯一住房，动迁时选了货币补偿，一年后，他用补偿款买了一套更大的新房，同时把老房子的“补偿权益”（相当于卖掉了原房的价值）转让给了亲戚——这种情况，因为原房持有满2年且是唯一住房，免征增值税。

不免税的情况：要么没满2年，要么不是唯一住房

如果不符合上述条件,那就得乖乖算增值税了，比如小张家有两套房，动迁时把其中一套非唯一住房拆了，拿到补偿款后半年就想“变现”，这时候就需要交增值税。

计算公式也不复杂（个人销售不动产，大部分属于小规模纳税人）：

应纳税额 = （全部收入 - 不动产购置原价）÷（