“启东的房子还能买不？降价降得厉害吧？”我琢磨着，启东这座长江入海口的小城，这几年楼市起起落落，确实让人看不明白，今天干脆掰开了揉碎了，用大白话聊聊启东现在的房产状况——不是什么官方报告，就是像街坊邻居聊天一样，说说我们眼里的真实情况。

先看整体：成交量“缓过劲儿”，价格却还在“磨洋工”

启东的楼市,这两年像坐过山车，2021年那会儿，热闹得很，售楼处周末人挤人，房价蹭蹭涨，不少楼盘“日光”是常事，后来风云突变，2022年直接“入冬”，成交量跌了不少，有些新盘甚至开几个月卖不动，到了2023年下半年，总算缓过点儿劲，用中介的话说：“带看量多了，成交也慢慢有了，但价格就像被按了暂停键，涨不动也跌不狠。”

具体数据咱没精确统计,但从身边例子看：以前一套房挂出去，一个月不卖就可能急降价，现在有的房子挂三个月还能稳当成交，价格咬得死死的，比如城区某老小区，去年同户型挂牌120万，今年还是120万，中介说“房东咬得紧，急用钱的少，买家也想再等等，就这么僵着”。

再分区域：主城区“稳如老狗”，近郊“跌跌不休”，沿海“靠天吃饭”

启东的楼市,区域差异特别大，不能一概而论，就像买菜，菜市场里的菜和路边摊的菜，价格和新鲜度能一样吗？

主城区：老破小不跌，次新房坚挺

启东的主城区,就是市中心那一片，生活方便、学校医院集中，这里的房子最抗跌，我有个亲戚住在汇龙镇的老小区，90多平，没电梯，墙面都掉皮了，去年想卖，中介说至少95万，今年问还是这个价，反而有人说“再等等说不定能涨”，为啥？因为市中心地段就这么多，想买来学区、想买来方便的人多，房子本身旧点没关系，位置好就行。

次新房呢,就是2015年左右建的小区，带电梯、物业还行，价格也稳，比如某小区2018年买的房子，当时单价1.2万/平，现在挂1.3万，虽然涨得慢，但没跌过，住在里面的邻居说：“又不急着卖，涨多少无所谓，反正住着舒服。”

近郊新区：新盘多，竞争大，价格“卷”不动

离市中心稍远的新区,比如城东、城南，前几年开发商扎堆盖房，新盘跟雨后春笋似的，结果呢？房子多了，买的人没那么多，价格就“卷”起来了，有个朋友在城东看房，2022年单价1.1万/平，今年再去，同一个楼盘单价降到9500，还送车位，中介说“不降卖不动，周边新盘太多，你不降，人家就买别人的”。

这些近郊新区,配套还在慢慢完善，交通、商场、医院啥的，不像市中心那么方便，所以对刚需来说，如果预算有限，这里性价比高；但对想投资的人来说，不确定性大，毕竟配套起来得三五年，谁也说不准以后房价咋样。

沿海板块：靠海景“讲故事”，但买的人少

启东靠海,比如寅阳、圆陀角那边，有不少“海景房”，开发商宣传得可好了：“面朝大海，春暖花开”，听着就心动，但实际上，买来住的没几个，多数是外地人想着“投资养老”，或者本地人偶尔度假住住。

我去年去圆陀角转了转,有个海景楼盘，2018年单价1.5万/平，现在直接降到8000，还有的房源“买一送一”——送个车库，为啥？太偏了！离市区开车要一个多小时，冬天海边风大，夏天潮湿，平时连个像样的超市都少，除了夏天有人来玩几天，大部分时间房子都空着，租金也低，根本回不了本，所以沿海的房子，除非你真打算退休去住，不然现在入手，大概率要“站岗”。

供需关系：新房“库存”不少，二手房“挂牌”爆满

启东现在的楼市,说白了就是“房子多，买的人少”，新房方面，前几年开发商拿地盖房，现在还有不少没卖完的库存，我查了启东自然资源局的数据（当然是我记得的大概），截至2023年底，新房库存量大概有XX万方（具体数字记不清了，反正不少），按现在的销售速度，得卖一年多。

二手房呢？挂牌量更是吓人，中介