前几天跟中介老王喝咖啡，他揉着太阳穴说：“今年这市场，比过山车还刺激，早上刚带看一对小夫妻，下午就有人问降价，晚上又有房东说‘不卖了，租出去’。”我盯着杯里的泡沫突然想，今年房产销售到底咋样？不是那些冰冷的数字，而是实实在在在买房、卖房、看房的人,他们日子过得怎么样？

先说大环境：数据不会说谎，但也没说全

翻开今年前几个月的房产销售报告，你会发现个有意思的现象：成交量确实比去年暖和了点，但价格像被冻住了，国家统计局的数据显示，1-5月全国商品房销售面积同比下降3.3%，销售额却微涨0.4%——咋回事？哦，原来卖的房子里，小户型、刚需盘多了，单价降了，但卖的总套数还行，这就像超市打折，鸡蛋便宜了，买的人多,花的钱反而差不多。

但老王说：“数据是死的，人是活的，你光看全国平均，没用，北京朝阳区一套老破小挂了半年，挂50万没人问；隔壁河北燕郊，同样的钱能买个次新两居，立马有人抢。”没错，房产销售早就不是“全国一盘棋”了，每个城市、每个板块，甚至每个小区,都有自己的小气候。

一线城市的“温水煮青蛙”式复苏

上海的朋友小林最近在看房，他吐槽：“以前看中一套房，第二天就没了；现在看中一套，房东说‘你再考虑三天’。”上海、北京这些地方，今年成交量确实稳住了，但价格没怎么涨，为啥？新房供应多，二手房业主急着用钱的不多，很多房东觉得“我的房子地段好，迟早能卖高价”，宁愿空着也不降价；而买房的呢，总觉得“再等等说不定能降”,双方就这么僵着。

但也不是没亮点，浦东前滩、海淀西二旗这些“热门板块”，好房子依然抢手，小林说：“上周去看一套前滩的次新三居，定金都交了，后面还有三个客户在排队。”这说明，刚需和改善需求一直都在，只是更挑剔了——地段要好、户型要正、物业得棒,缺一不可。

二线城市的“冰火两重天”

二线城市就热闹了，有的像春天，有的像冬天，杭州、成都这些“新一线”，靠着产业和人口流入，房产销售还算景气，杭州的小周在余杭区工作，他说：“我们公司附近新开的盘，开盘当天就卖了80%，很多年轻人都是‘上车盘’，总价不高，月供刚好能承受。”

但有些资源型城市、人口流出城市，就冷清多了，比如东北某三线城市的房产中介小李，她朋友圈里最近发的都是“降价急售”“满二唯一省税”，她说：“以前带看一天三五组，现在一天一组都难，有个房东去年想卖180万，今年挂到150万，还是没人问。”二线城市的分化，越来越明显了，有产业、有人口的城市，房子不愁卖；没产业、没人的城市，房子成了“烫手山芋”。

三四线及以下城市的“以价换量”是常态

三四线城市呢？基本就是“以价换量”的主场，我老家在山东一个小县城，表哥去年想卖掉老家的房子，挂价80万，挂了半年没人问；今年降到65万，终于有人买，还是一次性付款的表哥说：“现在县城里买房的，要么是本地人结婚用，要么是乡镇上来给孩子上学，投资的基本没有了。”

而且三四线城市的库存压力真不小，很多前几年开发的“新城”，现在还是一片空荡荡的，县城里的房产中介老张说：“以前卖房子靠‘忽悠’，现在得靠‘实在’——价格透明，户型合适，还得帮忙办贷款，不然没人跟你玩。”

买房卖房的人，心态变了

说完了数据，再聊聊人，今年买房和卖房的人,心态跟以前大不一样了。

购房者：从“追涨杀跌”到“货比三家”

以前买房，很多人是“怕买贵”，一看房价涨了就赶紧上车；现在是“怕买亏”，生怕今天买了明天降价，我同事小张，去年看中一套房，没买，结果今年降了20万，他反而犹豫了：“会不会再降？万一买了又跌了咋办？”现在的购房者，普遍持观望态度，除非是结婚、生孩子等“刚需”,否则轻易不出手。

购房者越来越专业了，他们会查开发商的资质、小区的容积率、周边的规划，甚至还会用APP算房贷利率，小张说：“我现在看房，必带卷尺，量卧室的宽、客厅的长，还要问物业费多少钱一平，以前哪有这么多讲究？”

卖房者：从“坐地起价”到“心态平和”

卖房的人呢？以前是“我有房，我说了