准备买二手房的你，是不是既期待又忐忑？看房时被房子采光、户型迷得七荤八素，可一到签合同环节，心里又开始打鼓：这房子的产权到底清不清楚？万一买了之后发现被查封或者有多个共有人不同意，那可真是“钱房两空”，别慌，今天就用大白话跟你聊聊，二手房产权到底该怎么查，像挑水果一样仔细，才能把“坏果子”筛出去。

产权审查第一步：搞清楚“房本”上到底写了啥

买二手房，第一步肯定是看不动产权证书，也就是我们常说的“房本”，但别光顾着看照片，里面的信息才是关键，房本上会明确记载几个核心内容：产权类型、产权年限、共有情况，这些信息直接决定这房子能不能卖、怎么卖。

产权类型：商品房？经济适用房？小产权房？

产权类型不同，交易限制天差地别，咱们最常见的商品房，只要产权清晰，随时都能卖，没啥问题，但如果是经济适用房，就得留个心眼——这类房子通常有“满5年”的限制，不满5年不能上市交易，就算满了5年，可能还得补交土地收益金，至于小产权房，干脆就别碰了！它没有国家颁发的房本，不受法律保护，买了之后不能过户，拆迁了可能也拿不到补偿，相当于花大钱租了个“使用权”,风险太大。

这里给你整理了个表格,一眼就能看懂不同产权类型的交易限制：

产权年限：还剩多少年？到期了怎么办？

住宅的产权年限一般是70年，商业用房40年，工业用地50年，很多人担心：“70年到了，房子是不是就不是我的了？”其实不用慌，《民法典》明确规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，但续期要不要交钱、交多少，目前还没具体规定（不过大概率不会太多），关键是你要看清楚房本上的“起止日期”，比如房子是2000年拿的地，现在已经2023年，还剩47年，虽然能续期，但剩余年限太短，可能会影响房子的价值,买的时候可以跟卖家砍砍价。

共有情况：是“单独所有”还是“共同所有”？

房本上会写“权利性质”，单独所有”“共同所有”“按份共有”，如果是“单独所有”，卖家一个人说了算，签合同就行，但如果是“共同所有”或“按份共有”，那所有共有人都得同意卖！比如夫妻共同买的房，产权证上是夫妻俩的名字，那必须两个人都签字，缺一个都不行，之前有朋友吃过亏，只跟产权人之一签了合同，结果另一个共有人不同意，合同被判无效，定金也没要回来,白折腾了好几个月。

产权审查第二步：查房屋有没有“隐形负债”——抵押与查封

光看房本还不够，很多“坑”藏在看不见的地方，比如房子有没有被抵押、有没有被法院查封，这些信息，房本上可能不会直接写,必须去查才能知道。

抵押：房子被“押”了