“房产公司的账到底该怎么记？”毕竟房子这东西，从拿地到卖掉，中间环节比串门还多，钱进钱出跟流水似的，一不小心就可能把账做乱，其实做内账没那么玄乎，就跟咱们家里记账一样，搞清楚“钱从哪儿来、到哪儿去、剩下多少”，再结合房产行业的特殊规矩，就能慢慢理顺，今天就用大白话聊聊房产内账的那些事儿，保证你看完能上手。

第一步：收入确认——“钱没到账也要记账？”

很多人以为“收到钱才算收入”，但在房产账里，这可不一定，根据会计准则，收入确认得看“风险和报酬是不是转移了”，比如你卖房子，签了合同、收了首付（哪怕按揭还没办下来），这时候房子的风险（比如毁损、贬值）和报酬（比如升值、使用权）基本就转移到买家那儿了，哪怕钱还没全到账，也得确认收入。

举个例子：1月10号，你卖了一套总价100万的房子，买家交了30万首付，剩下70万办了按揭，这时候你得做两笔账：一笔是确认100万收入，另一笔是记录“应收账款”70万，会计分录大概是“借：银行存款30万，借：应收账款70万，贷：主营业务收入100万”，至于租金收入，就更简单了——收到租金就确认收入，没收到但已经租出去的，也得按月确认，比如1月租出去，2月才收1月租金，1月就得先记“应收账款”，2月收到钱再冲掉。

第二步：成本归集——“盖房子的钱都花哪儿了？”

房产成本是内账的重头戏,得像“剥洋葱”一样一层层拆清楚，成本分三大块：土地成本、建造成本、配套设施成本。

土地成本好理解,就是买地的钱，可能还包括契税、拆迁补偿费这些，这块钱要分摊到每个楼盘上，比如你花1亿买了块地，打算盖10栋楼，每栋楼就得分摊1000万土地成本，建造成本更复杂，从打地基到封顶，材料费（钢筋、水泥）、人工费（施工队工资）、机械费（塔吊租赁）都得记进去，这里有个坑：别把销售费用（比如广告费、中介佣金）混到建造成本里，那是两码事——盖房子的钱是“成本”，卖房子的钱是“费用”，就像你买菜做饭的钱和请客吃饭的钱，能算到一起吗？

配套设施成本,比如小区里的幼儿园、物业用房，这些虽然不单独卖，但也是为整个小区盖的，成本也得分摊到可售面积里，下面这个表帮你理清楚成本分类：

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