“营改增都好几年了，房产税到底咋算啊？我出租的房子要交多少？自己住的房子要不要交？”确实，房产税这东西，听着专业，其实搞懂了也不难，今天咱们就用大白话掰扯掰扯，保证你看完就能自己算明白，再也不用被各种“专业术语”绕晕。

先搞明白：房产税到底是个啥？谁要交？

简单说，房产税就是对房子征税，不过不是所有房子都要交，也不是所有人都要交，咱们国家现在的房产税主要分两种情况：一种是经营自用的（比如公司用办公楼、商铺），另一种是出租的（比如个人把房子租出去），自己住的房子，目前大部分城市是免征的（上海、重庆试点城市除外，这个后面说）。

营改增之后，最大的变化是增值税和房产税的“分离”——以前出租房子，租金里可能含了税，现在增值税单独算，房产税的计税依据也跟着调整了，记住一个核心：房产税算的是“不含税”的金额，这点千万别搞错,不然多交税就亏大了！

两种情况分开算：从价计征 vs 从租计征

房产税的计算方法，主要看你的房子是“自己用”还是“租出去”，这叫“从价计征”和“从租计征”，听着复杂,其实就是两种算法。

自己用或出租（非住房）——从价计征

“从价计征”就是按房子的“原值”来算，啥是“原值”？就是你买这个房子花的钱（不含税），加上装修、改建等合理支出（也是不含税的），不过不能直接用原值算，得先打个折——当地政府会规定一个“扣除比例”，一般是10%-30%,具体看当地政策。

计算公式很简单：

房产税 = 房产原值 × (1 - 扣除比例) × 1.2%

举个例子：老王开了一家小公司，用自己的一套商铺当办公室，当时买这套商铺花了不含税的200万，装修花了30万（不含税），当地规定的扣除比例是30%,那房产税怎么算？

第一步：算房产原值 = 200万 + 30万 = 230万

第二步：算计税余值 = 230万 × (1 - 30%) = 161万

第三步：算房产税 = 161万 × 1.2% = 1.932万

所以老王每年要交1.932万的房产税，按季度交的话，每季度就是1.932万 ÷ 4 = 4830元。

出租房子——从租计征（重点！）

出租的房子就简单多了，按“租金收入”算，这个租金收入必须是不含增值税的金额！营改增后，出租房子要交增值税（小规模纳税人可能免征，一般纳税人按9%），租金发票也分“含税”和“不含税”，算房产税时一定要用“不含税租金”。

计算公式：

房产税 = 不含税租金收入 × 12%（或4%,个人出租住房有优惠）

这里最容易出错的就是“含税”和“不含税”的区别,咱们举两个例子：

例1：企业出租商铺（一般纳税人）

小李有一套商铺出租给一家公司，每月租金含税1万元，增值税税率9%（假设可以抵扣进项），那不含税租金是多少？房产税怎么算？

不含税租金 = 含税租金 ÷ (1 + 增值税税率) = 1.1万 ÷ (1 + 9%) ≈ 1.0092万

每月房产税 = 1.0092万 × 12% ≈ 1211元

每年房产税 = 1211元 × 12 ≈ 14532元

例2：个人出租住房（有优惠！）

老张把家里多余的一套房子租出去，每月租金不含税3000元（如果是含税，也要先换算成不含税），个人出租住房，房产税税率可以减按4%征收！

每月房产税 = 3000元 × 4% = 120元

每年房产税 =