最近跟几个在龙华工作的朋友聊天，发现大家聊天的热点从“哪家外卖好吃”悄悄变成了“龙华的房子是不是能入手了”？其中一个朋友上周刚看完龙华中心某新盘，说销售顾问告诉他“最近看房的人比夏天多了不少”，这让我好奇：龙华近期的房产成交量到底怎么样了？是真回暖了，还是“虚火”？

先看数据：龙华近3个月成交量“稳中有升”？

要聊成交量，数据最实在，根据《深圳房地产市场月度报告（2024年Q3）》显示，龙华区9月新房成交套数环比增长12.3%，二手房成交套数环比增长8.7%，这个数字看起来不算“暴涨”，但对比深圳全市9月新房成交量环比仅增长5.2%，二手房增长6.1%，龙华的表现算是“跑赢大盘”了。

再往前看，8月龙华新房成交套数环比增长7.5%，二手房增长5.2%；7月受传统淡季影响，成交量略有回落，但环比降幅控制在3%以内，这么一算，龙华近3个月的成交量其实走出了“稳中有升”的曲线——没有大起大落，像深圳的天气一样，虽然偶有阵雨,但整体在回暖。

那具体是多少套呢？以9月为例，新房成交约856套，二手房成交约623套，这个数字放在深圳是什么水平？在全市10个行政区里，龙华的新房成交量排在宝安、光明之后，位列第三；二手房成交量则超过福田、南山，排在第二，要知道，龙华的总面积不到南山的一半，人口密度却很高，能有这样的成交量，说明“刚需底盘”还是挺扎实的。

板块分化：红山热、观澜冷，成交量藏着这些秘密

龙华的面积不算小，从东边的观澜到西边的龙华中心，再到北边的深圳北站，各个板块的成交量差别可不小，不能简单说“龙华成交量好”，得看具体哪个板块在“扛鼎”。

先说最火的红山-龙华中心板块，这里靠近福田，地铁4号线、6号线交汇，周边有深圳高级中学初中部、龙华文化中心，商业有壹方天地，配套成熟得像“市区里的龙华”，数据显示，9月红山板块新房成交了236套，占整个龙华区新房成交的27.6%；二手房成交了189套，占比30.3%，有个中介朋友说，红山的小两房“好卖得很”，上周一套60平的二手房，挂牌价520万，挂了10天就成交了，“买家是刚需，觉得比福田便宜，通勤也方便”。

再往北走，深圳北站-上塘板块成交量也不差，这里靠着深圳北站，交通方便，有不少科技企业，比如腾讯、字节跳动的部分办公区就在附近，9月这个板块新房成交198套，二手房成交156套，主要买家是“在北站附近工作的上班族”，不过价格比红山低一些，新房均价在5.5-6.5万/平，二手房在5-6万/平,性价比是关键。

而观澜板块就冷清多了，观澜在龙华最东边，离市区远，产业以制造业为主，配套相对薄弱，9月新房成交只有98套，二手房成交87套，成交量还不到红山的一半，有个观澜的中介说：“现在来问的基本是本地人想换大房，或者预算有限的刚需，投资客基本不来看了，觉得这里没‘故事’。”

为了更直观,这里放个表格对比下龙华主要板块9月成交量：

买家心态：观望还是入场