最近老王又在刷海南房产的视频，屏幕里是碧海蓝天，窗外是北京的雾霾，他琢磨着：退休了去海南养老，房子现在买合适吗？身边的朋友分成两派，一拍大腿说“自贸港搞起来，房价肯定涨”，一摆手说“当年陵水清水湾跌惨了，别接盘”，这事儿吧，就跟海南的天气似的，看着晴空万里，可能突然来场阵雨,得把账算明白了才能下手。

先搞清楚：海南房产为啥火过？

要说海南房产的热度，可不是一天两天了，2010年，海南被定为“国际旅游岛”，一下子成了全国人民的后花园，房价跟着涨了不少，那时候三亚的房子，单价破万都觉得便宜，2018年，自贸港政策来了，大家觉得“下一个深圳”要来了，房价又冲了一波，陵水清水湾、文昌航天城，到处都是“抢购”的人。

为啥大家这么看好海南？说白了，就仨字：稀缺性，全国就这么一个热带岛屿，冬天25℃的气温，北方的雾霾来了，海南的蓝天还在；夏天全国热得像蒸笼，海南的海风一吹，舒坦得很，再加上“国际旅游岛”“自贸港”这些大帽子，听着就觉得“有未来”，那时候，很多人脑子里想的是“买了就是赚，早买早划算”，至于房子在哪、能不能住,反倒成了次要的。

现在海南房产到底啥情况？

那现在呢？得用数据说话，别光听“专家”忽悠，2023年海南全省商品房均价大概1.5万/平左右，比2021年的高点降了15%-20%，三亚海棠湾、陵水清水湾这些热门区域，部分楼盘甚至降了30%，成交量也冷了不少，2023年全省商品房销售面积比2021年少了差不多40%。

为啥跌了？政策是“大杀器”，2018年之后，海南搞“全域限购”，外地人得交社保或个税5年才能买一套，本地人最多买两套，这下好了，投机客全被挡在外面了，剩下的大多是自住需求，房价自然涨不动了，再加上前几年盖的房子太多，有些地方空置率高达50%，房子比人多，想卖？得降价。

不过也不是所有地方都跌，比如三亚的核心区域，像大东海、三亚湾，房子还是坚挺的，单价3万-5万的不少，为啥？位置好，配套成熟，冬天想直接拎包入住的人，还是认这些地方，还有一些新兴区域，比如文昌的航天城，因为航天发射带动，房价这两年稳中有升，但涨幅也不大，属于“慢热型”。

优势还在：为啥还有人盯着海南？

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